Prawa i obowiązki właścicieli
Podstawy prawne dla funkcjonowania Wspólnot mieszkaniowych stworzyła Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903), z mocą obowiązywania od dnia 1 stycznia 1995 r. i tworzy je ogół właścicieli lokali (wyodrębnionych i niewyodrębnionych) w danym budynku.
Każdy z członków wspólnoty mieszkaniowej posiada prawo własności przynajmniej jednego lokalu oraz połączony z nim określony udział w nieruchomości wspólnej zapisany w księdze wieczystej. Koszty utrzymania lokalu w całości obciążają jego właściciela, natomiast w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej partycypują wszyscy właściciele lokali, proporcjonalnie do posiadanych udziałów.
Nieruchomość wspólną stanowią te części i urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli lokali. W szczególności są to: dach, elewacje, klatki schodowe, instalacja elektryczna na klatce schodowej, poziomy i piony instalacji wodno-kanalizacyjnej, instalacja gazowa ( do gazomierza ) i centralnego ogrzewania.
W zależności od ilości wszystkich lokali w danej nieruchomości wspólnoty dzielą się na:
– „małe” – gdy ilość lokali nie przekracza siedmiu – w przypadku tym do zarządu nieruchomością wspólną mają zastosowanie Ustawy o własności lokali oraz w szczególności przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności,
– „duże” – gdy ilość lokali przekracza siedem – w przypadku tym do zarządu nieruchomością wspólną mają zastosowanie przepisy przywołanej powyżej Uchwały.
W „dużych” wspólnotach wszelkie decyzje przekraczające zakres tzw. zwykłego zarządu podejmowane są w formie uchwał, przyjmowanych większością głosów liczoną według ilości udziałów w nieruchomości wspólnej, natomiast we wspólnota „małych” muszą one zostać podjęte jednomyślnie.
Uchwały zapadają na zebraniach ogółu właścicieli lokali, bądź w trybie indywidualnego zbierania głosów przez zarząd lub zarządcę. Zebrania wspólnot mieszkaniowych powinny odbywać się przynajmniej raz do roku, nie później jednak niż do końca I kwartału. Przedmiotem takiego zebrania jest w szczególności ocena pracy zarządu (we wspólnocie „dużej”) lub zarządcy (we wspólnocie „małej”) oraz ustalenie planu wydatków i remontów na dany rok.
Ustanowienie sposobu zarządu nieruchomością wspólną należy do kompetencji wspólnoty mieszkaniowej. W przypadku „dużej” wspólnoty właściciele lokali decydują o wyborze zarządu, natomiast w „małej” wspólnocie wszyscy jej członkowie dokonują wyboru zarządcy.
Wspólnota mieszkaniowa może powierzyć zarząd nieruchomością wspólną licencjonowanemu zarządcy, który przejmuje tym samym ciążące na wspólnocie i zarządzie wspólnoty obowiązki.
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ( tekst jednolity: Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 )
( plik do pobrania )
